F\u00f6ljande text \u00e4r ett kort paper som jag och tv\u00e5 kursare skrev f\u00f6r n\u00e5gra dagar sedan f\u00f6r en temauppgift om hyresr\u00e4tter i Mikroekonomi A.<\/p>\n
Vilken betydelse har hyresr\u00e4tter f\u00f6r bostadsmarknaden? I Sverige \u00e4r hyresr\u00e4tten t\u00e4tt sammankopplad med den sociala v\u00e4lf\u00e4rden. ((Lind H, Hellstr\u00f6m A, Atterh\u00f6g M, Song H (2003): \u201d\u00c4r det motiverat att underl\u00e4tta f\u00f6r hush\u00e5ll med l\u00e5ga inkomster att \u00e4ga sin bostad – och hur ska det i s\u00e5 fall g\u00f6ras?\u201d Rapport nr. 29, Avd. f. bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm. s.3.)) \u00c4r denna f\u00f6rdelning av boende optimal f\u00f6r den svenska bostadsmarknaden? Andra avsnittet \u00e4r en \u00f6versikt av hyresmarknaden i dagsl\u00e4get. Vem bor i hyresr\u00e4tter, hur regleras marknaden och vad leder de olika svenska marknads\u00e5tg\u00e4rderna till?
\n I det tredje avsnittet diskuteras varf\u00f6r hyresr\u00e4tter egentligen b\u00f6r finnas till. Vem \u00e4r i behov av denna boendeform och vem \u00e4r det som egentligen gynnas p\u00e5 den befintliga marknaden? F\u00f6r att n\u00e4rmare f\u00f6rst\u00e5 problematiken med vem som passar i vilket boende ber\u00f6rs \u00e4ven andra boendeformer s\u00e5som bostadsr\u00e4tt och villa. Fokus ligger i b\u00e5da dessa avsnitt p\u00e5 den svenska marknaden och dess regleringar.
\n I den avslutande diskussionen kommenterar vi den \u00f6nskade funktionen av hyresr\u00e4tterna med den faktiska situationen p\u00e5 den svenska marknaden. Leder \u00e5tg\u00e4rderna p\u00e5 bostadsmarknaden till \u00f6nskad effekt? Vad skall den egentliga funktionen av en hyresmarknad vara?<\/p>\n
Vi har i dagsl\u00e4get ett antal regleringar p\u00e5 den svenska bostadsmarknaden: hyresreglering, bostadsbidrag och subventioner av olika slag med mera. Hyresregleringen, eller bruksv\u00e4rdessystemet ((Persson, M. (2004). \u201dBostadspolitiken\u201d. ur Marknad och Politik. (red) S\u00f6dersten, B & S\u00f6derstr\u00f6m, HT. SNS f\u00f6rlag. s 317.)), \u00e4r till f\u00f6r att skydda hyresg\u00e4sterna mot alltf\u00f6r h\u00f6ga hyror och orimliga hyresh\u00f6jningar.
\n Regleringen har i huvudsak tre sorters effekter: allokerings-, segregations- och f\u00f6rdelningseffekter. Allokeringseffekterna best\u00e5r av att artificiellt l\u00e5ga hyror skapar ett efterfr\u00e5ge\u00f6verskott p\u00e5 popul\u00e4ra l\u00e4genheter, till exempel s\u00e5dana bel\u00e4gna i stadsk\u00e4rnor. L\u00e5ga hyror och sv\u00e5righet att komma in p\u00e5 marknaden g\u00f6r att allokeringen inte sker efter behov. F\u00f6rdelningseffekten best\u00e5r bland annat av omf\u00f6rdelning av resurser fr\u00e5n fastighets\u00e4garen till hyresg\u00e4sterna. Detta \u00e4r dock inte n\u00f6dv\u00e4ndigtvis detsamma som en omf\u00f6rdelning av resurser fr\u00e5n rika till fattiga t ex i fallet med kommunalt \u00e4gda hyresr\u00e4tter. Artificiellt l\u00e5ga hyror minskar statens\/kommunens skatteint\u00e4kter fr\u00e5n fastighets\u00e4gare och omf\u00f6rdelar dessa pengar till ett f\u00e5tal privilegierade i popul\u00e4ra bostadsomr\u00e5den. Det finns \u00e4ven en tydlig segregation p\u00e5 den aktuella hyrer\u00e4ttsmarknaden som bland annat kan bero p\u00e5 hyresregleringarna men vilka mekanismer som styr segregeringen \u00e4r oklart. ((Persson, M. s 320-325.))
\n \u00c4ven bostadsbidraget leder till ett efterfr\u00e5ge\u00f6verskott genom att s\u00e4nka j\u00e4mviktshyran f\u00f6r den individuelle hyresg\u00e4sten till en konstgjord niv\u00e5. Man kan d\u00e4rf\u00f6r argumentera att bostadsbidraget kan ses som en typ av hyresreglering med effekter som liknar de beskrivna i f\u00f6reg\u00e5ende stycke. Bostadsbiragets utformning med anpassning efter f\u00f6rm\u00f6genhet (med undantag f\u00f6r investeringar i bostaden) leder till en inl\u00e5sningseffekt p\u00e5 hyresr\u00e4ttsmarknaden eftersom sparande leder till \u00f6kade hyreskostnader genom s\u00e4nkt bostadsbidrag. ((Lind et al. s 28-29.))
\n Marknadsingreppen p\u00e5 hyresmarknaden har \u00e4ven betydande effekter f\u00f6r nybyggnationen av hyreshus. Det byggs f\u00e5 nya hyreshus. Det \u00e4r helt enkelt inte l\u00f6nsamt eftersom hyreshus har ett l\u00e5gt marknadsv\u00e4rde. Byggnation var tidigare m\u00f6jligt genom olika typer av subventioner. En f\u00f6ljd av detta \u00e4r att m\u00e5nga hyreshus omvandlas till bostadsr\u00e4tter eftersom dessa har ett h\u00f6gre marknadsv\u00e4rde. Vinsten delas mellan hyresv\u00e4rdarna och l\u00e4genhetsinnehavarna. ((Persson, M. s 314-315.)) Nybyggnationen i attraktiva omr\u00e5den koncetreras ist\u00e4llet p\u00e5 byggnadstyper som har ett marknadsm\u00e4ssigt v\u00e4rde. Dessa \u00e4r i innerst\u00e4derna framf\u00f6r allt kontorslokaler, men i viss m\u00e5n \u00e4ven bostadsr\u00e4tter. Avsaknaden i hyresreglering g\u00f6r att man dessutom utnyttjar de h\u00f6ga markpriserna p\u00e5 ett mer effektivt s\u00e4tt.<\/p>\n
Det finns flera skillnader mellan hyresr\u00e4tter och eget \u00e4gt boende. Hyresg\u00e4ster kan utan speciellt mycket byr\u00e5krati s\u00e4ga upp sitt kontrakt och flytta till en annan ort. Detta leder till att arbetskraft snabbt kan flytta till de platser d\u00e4r den b\u00e4st beh\u00f6vs. Denna typ av flexibilitet efterfr\u00e5gas mer och mer i och med outsourcing, bemanningsf\u00f6retag och regionala obalanser. ((Sp\u00e5nt, R (2004), \u201dEn flexibel arbetsmarknad f\u00f6r h\u00f6g tillv\u00e4xt kr\u00e4ver en flexibel
\nbostadsmarknaden\u201d, s 5.))
\n Denna flexibilitet och kontraktsm\u00e4ssiga frihet borde avspeglas i priserna f\u00f6r hyresr\u00e4tter. Detta \u00e4r som tidigare visats inte fallet p\u00e5 grund av subventioner vid nybyggnation, hyresregleringar och bostadsbidrag. Detta problem behandlar Roland Sp\u00e5nt i sin artikel \u201dEn flexibel arbetsmarknad f\u00f6r en h\u00f6g tillv\u00e4xt kr\u00e4ver en flexibel bostadsmarknad\u201d. ((Sp\u00e5nt, R.)) F\u00f6r att f\u00e5 en flexibel arbetsmarknad kr\u00e4vs allts\u00e5 att det \u00e4r l\u00e4tt f\u00f6r folk att bos\u00e4tta sig i de st\u00e4der d\u00e4r de har b\u00e4st m\u00f6jligheter att f\u00e5 jobb. \u201dF\u00f6r flexibiliteten p\u00e5 svensk arbetsmarknad m\u00e5ste det finnas ett rimligt stort utbud av hyresbost\u00e4der p\u00e5 tillv\u00e4xtorterna. Detta kr\u00e4vs b\u00e5de f\u00f6r att de som inom landet ska flytta ska ha n\u00e5gonstans att l\u00e4tt flytta till och f\u00f6r immigranter fr\u00e5n omv\u00e4rlden\u201d. ((Sp\u00e5nt, R. s 5))
\n Unga och immigranter som letar efter jobb, men \u00e4ven \u00e4ldre, kan dra nytta av f\u00f6rdelarna med hyresr\u00e4tter. Som ung utan ett fast jobb har man andra krav p\u00e5 sitt boende \u00e4n den som har fast jobb och familj. Ungas boendekonstellationer kan snabbt f\u00f6r\u00e4ndras liksom studie- och jobbsituation. Precis som unga kan \u00e4ldre dra nytta av den flexibilitet en hyresr\u00e4tt inneb\u00e4r. \u00c4ldre med bostadsr\u00e4tt eller villa har mycket kapital bundet i en bostad som g\u00e5r till spillo den dag de avlider. Man kan inte ta med sig huset i graven. Genom att s\u00e4lja sin bostad kan de frig\u00f6ra kapital som i sin tur kan anv\u00e4ndas f\u00f6r konsumtion. ((St\u00e5hl, I (2006-09-13). F\u00f6rel\u00e4sning Nationalekonomiska institutionen, Lunds universitet.))
\n Det har gjorts unders\u00f6kningar f\u00f6r att se n\u00e4rmare p\u00e5 effekten av boendeform p\u00e5 arbetsmarknaden. Det finns enligt n\u00e5gra av dessa ett starkt samband mellan \u00e4gande av bostad och arbetsl\u00f6shet. Roland Sp\u00e5nt skriver om Andrew Oswalds unders\u00f6kning att sambandet var s\u00e5 starkt att \u201d[…] en \u00f6kning av andelen bostads\u00e4gande i ett omr\u00e5de med tio procent innebar att arbetsl\u00f6sheten \u00f6kade med hela tv\u00e5 procentenheter\u201d. ((Sp\u00e5nt, R. s 9.)) Det finns allts\u00e5 tecken p\u00e5 att en omvandling fr\u00e5n en bostadsmarknad med hyresr\u00e4tter till en med relativt sett fler egen\u00e4gda hus minskar flexibiliteten i bostadsmarknaden. Detta leder eventuellt till en \u00f6kad arbetsl\u00f6shet. Sp\u00e5nt n\u00e4mner n\u00e5gra av de faktorer som leder till begr\u00e4nsad flexibilitet n\u00e4r man \u00e4ger sitt eget boende. Man \u00e4r s\u00e4llan ben\u00e4gen att s\u00e4lja sin bostad d\u00e5 prisutvecklingen p\u00e5 denna understiger skulderna. Man s\u00e4ljer helt enkelt inte om marknaden inte f\u00f6r tillf\u00e4llet \u00e4r gynnsam. ((ref:8)) Det finns \u00e4ven transaktionskostnader vid byte av egen\u00e4gd bostad. Exempel p\u00e5 s\u00e5dana omkostnader \u00e4r m\u00e4klaravgifter och reavinstskatt och dessa g\u00f6r bytet av bostad till en kostsam och komplicerad process. ((Sp\u00e5nt, R. s 12.)) Rent tekniskt \u00e4r det \u00e4ven sv\u00e5rare att flytta mellan \u00e4gda bost\u00e4der j\u00e4mf\u00f6rt med hyresr\u00e4tter med \u00f6verl\u00e5telsehandlingar och dylikt. Hem\u00e4garen har \u00e4ven ett \u00f6vergripande ansvar vid f\u00f6rs\u00e4ljning av hemmet. I en \u00e4gd bostad kan det \u00e4ven finnas investeringar av en mer personlig karakt\u00e4r; specifika ombyggnationer, speciall\u00f6sningar och allm\u00e4n renovering kan g\u00f6ra det sv\u00e5rt f\u00f6r individen att skilja sig ifr\u00e5n bostadsobjektet.
\n I Sverige bor ca 39% av befolkningen i hyresr\u00e4tter medan resten i n\u00e5gon form \u00e4ger sitt eget boende. ((Sp\u00e5nt, R. s 4)) Omvandlingen av hyresr\u00e4tter till bostadsr\u00e4tter leder till en \u00f6kad andel boende i egen\u00e4gda bost\u00e4der. Detta minskar flexibiliteten, inte bara p\u00e5 bostadsmarknaden utan m\u00f6jligtvis \u00e4ven p\u00e5 arbetsmarknaden. Omvandlingen av hyresr\u00e4tter beror i sin tur till en del p\u00e5 de hyresregleringar, bostadsbidrag och subventioner vi finner p\u00e5 hyresmarknaden. Det finns allts\u00e5 en komplex relation mellan eget \u00e4gande, subventioner f\u00f6r hyresbost\u00e4der och arbetsmarknaden. Det finns som Sp\u00e5nt p\u00e5pekar \u201den konflikt mellan de tv\u00e5 m\u00e5len att ha en s\u00e5 flexibel arbetsmarknad som m\u00f6jligt samtidigt som \u00e4gandet av den egna bostaden verkar ha prioriterats\u201d. ((Sp\u00e5nt, R. s 19.)) Att \u00e4ga sin egen bostad \u00e4r viktigt i svensk politik kan vi till exempel se i en rapport fr\u00e5n KTH. ((Lind, H et al.)) Ett argument f\u00f6r att f\u00f6renkla f\u00f6r egen\u00e4gt boende \u00e4r att konkurrens mellan fastighets\u00e4gare och privat \u00e4gande skulle \u00f6ka och leda till en h\u00f6jd effektivitet och b\u00e4ttre kvalitet. \u00c4gande leder \u00e4ven till att den som bor i villa eller bostadsr\u00e4tt blir en \u201dstakeholder\u201d i samh\u00e4llet och d\u00e4rigenom har ett egenintresse av att ta hand om sin bostad och omgivning. Det tredje argumentet g\u00e4ller finansiering och kredit. Det finns allts\u00e5 en uppfattning i denna rapport om att de som bor i hyresr\u00e4tter \u00e4r de som av n\u00e5gon anledning inte kunnat skaffa sig ett egen\u00e4gt boende.<\/p>\n
Alla har inte behov av en hyresr\u00e4tt. Endast vissa grupper i samh\u00e4llet med s\u00e4rskilda bostadsbehov passar i hyresr\u00e4tt. Ungdomars livssituation \u00e4ndras ofta hastigt och de har d\u00e4rf\u00f6r behov av ett flexiblare boende f\u00f6r att kunna flytta om det inte finns arbete eller utbildningsm\u00f6jligheter p\u00e5 bostadsorten. \u00c4ldre m\u00e4nniskor som \u00e4ger sina bost\u00e4der kan inte anv\u00e4nda det kapital som \u00e4r bundet i dem men genom att flytta till en hyresr\u00e4tt frig\u00f6rs kapital som kan anv\u00e4ndas f\u00f6r konsumtion. Personer som arbetar i f\u00f6r\u00e4nderliga branscher eller med flexibla arbetsuppgifter byter ofta arbetsplats och d\u00e5 \u00e4r det viktigt att ha tillg\u00e5ng till en flexibel bostadsmarknad.
\n Vi vet inte vem som bor i hyresr\u00e4tter rent inkomstm\u00e4ssigt och socialt. Eftersom det \u00e4r billigt att bo i hyresr\u00e4tt mitt i stan \u00e4r det s\u00e4kert m\u00e5nga h\u00f6ginkomsttagare som bor i hyresreglerade hyresr\u00e4tter. Staten g\u00e5r d\u00e4rmed miste om inkomster i form av skatter fr\u00e5n fastighets\u00e4gare. Samtidigt bor m\u00e5nga \u00f6ver sin egentliga boendestandard eller i l\u00e4genheter de inte beh\u00f6ver p\u00e5 grund av de icke marknadsm\u00e4ssiga hyrorna. Hyresregleringarna leder till att m\u00e4nniskor som inte tillh\u00f6r de prim\u00e4ra behovsgrupperna f\u00f6r hyresr\u00e4tter bor kvar d\u00e5 de inte har tillr\u00e4ckliga incitament f\u00f6r att flytta. I \u00f6versiktsavsnittet visades hur denna allokeringseffekt p\u00e5verkade de attraktiva bostadsregionerna. Folk som \u00e4r inne p\u00e5 marknaden gynnas p\u00e5 bekostnad av skattebetalarna som i realiteten subventionerar deras boende. F\u00f6rs\u00f6ket att f\u00f6rdela resurser fr\u00e5n de rika till de fattiga genom hyresreglering kan allts\u00e5 ha helt motsatt effekt. De som redan \u00e4r privilegierade och bor i attraktiva omr\u00e5den gynnas rent ekonomiskt. Hyresv\u00e4rdarna g\u00e5r \u00e4ven miste om de pengar som skulle genereras p\u00e5 en fri marknad d\u00e5 mer bemedlade m\u00e4nniskor flyttade in i de popul\u00e4ra bostadsomr\u00e5dena till h\u00f6gre hyror. D\u00e5 det \u00e4r sv\u00e5rt att komma in p\u00e5 hyresmarknaden minskar \u00e4ven flexibiliteten p\u00e5 denna. Regleringarna motverkar allts\u00e5 den huvudsakliga funktionen som hyresr\u00e4tter b\u00f6r ha, n\u00e4mligen att fungera som genomg\u00e5ngsbostad f\u00f6r yngre och \u00e4ldre samt en buffert f\u00f6r regionala skiftningar p\u00e5 arbetsmarknaden.
\n Vi anser att man b\u00f6r sl\u00e4ppa hyresmarknaden fri. Av n\u00e4mnda anledningar \u00e4r det viktigt att marknadsm\u00e4ssiga hyror f\u00e5r tas ut eftersom detta skulle ge hyresr\u00e4tterna den funktion vi anser att de borde ha. L\u00e4genheterna skall fungera som den buffert f\u00f6r flexibel arbetskraft. Flexibiliteten som borde vara den viktigaste komponenten i hyresr\u00e4ttsboende ska inte motverkas och motarbetas inifr\u00e5n sj\u00e4lva systemet. En avskaffning av hyresregleringarna skulle \u00e4ven r\u00e5da viss bot p\u00e5 omvandlingen av hyresr\u00e4tter till bostadsr\u00e4tter. Marknadsm\u00e4ssiga hyror skulle ta bort det ekonomiska incitamentet f\u00f6r hyresv\u00e4rdarna att s\u00e4lja husen. F\u00f6rhoppningsvis skulle marknadshyror i l\u00e4ngden driva upp Tobins q till en niv\u00e5 d\u00e4r nybyggnation m\u00f6jligg\u00f6rs.<\/p>\n
Johan Folin
Oskar Lavesson
Filip Sp\u00e5nberg<\/p>\n
Detta inl\u00e4gg \u00e4r pingat p\u00e5 intressant.se<\/a><\/p>\n Andra bloggar om: hyresr\u00e4tter<\/a>, bostadsmarknaden<\/a>, hyresreglering<\/a>, arbetsmarknaden<\/a><\/p>\n F\u00f6ljande text \u00e4r ett kort paper som jag och tv\u00e5 kursare skrev f\u00f6r n\u00e5gra dagar sedan f\u00f6r en temauppgift om hyresr\u00e4tter i Mikroekonomi A. Inledning Vilken betydelse har hyresr\u00e4tter f\u00f6r bostadsmarknaden? I Sverige \u00e4r hyresr\u00e4tten t\u00e4tt sammankopplad med den sociala v\u00e4lf\u00e4rden. ((Lind H, Hellstr\u00f6m A, Atterh\u00f6g M, Song H (2003): \u201d\u00c4r det motiverat att underl\u00e4tta … Forts\u00e4tt l\u00e4sa Varf\u00f6r ska det finnas hyresr\u00e4tter?<\/span> Fotnoter<\/h2>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"