Följande text är ett kort paper som jag och två kursare skrev för några dagar sedan för en temauppgift om hyresrätter i Mikroekonomi A.
Inledning
Vilken betydelse har hyresrätter för bostadsmarknaden? I Sverige är hyresrätten tätt sammankopplad med den sociala välfärden. ((Lind H, Hellström A, Atterhög M, Song H (2003): ”Är det motiverat att underlätta för hushåll med låga inkomster att äga sin bostad – och hur ska det i så fall göras?” Rapport nr. 29, Avd. f. bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm. s.3.)) Är denna fördelning av boende optimal för den svenska bostadsmarknaden? Andra avsnittet är en översikt av hyresmarknaden i dagsläget. Vem bor i hyresrätter, hur regleras marknaden och vad leder de olika svenska marknadsåtgärderna till?
I det tredje avsnittet diskuteras varför hyresrätter egentligen bör finnas till. Vem är i behov av denna boendeform och vem är det som egentligen gynnas på den befintliga marknaden? För att närmare förstå problematiken med vem som passar i vilket boende berörs även andra boendeformer såsom bostadsrätt och villa. Fokus ligger i båda dessa avsnitt på den svenska marknaden och dess regleringar.
I den avslutande diskussionen kommenterar vi den önskade funktionen av hyresrätterna med den faktiska situationen på den svenska marknaden. Leder åtgärderna på bostadsmarknaden till önskad effekt? Vad skall den egentliga funktionen av en hyresmarknad vara?
Hyresmarknaden i dagsläget: en översikt
Vi har i dagsläget ett antal regleringar på den svenska bostadsmarknaden: hyresreglering, bostadsbidrag och subventioner av olika slag med mera. Hyresregleringen, eller bruksvärdessystemet ((Persson, M. (2004). ”Bostadspolitiken”. ur Marknad och Politik. (red) Södersten, B & Söderström, HT. SNS förlag. s 317.)), är till för att skydda hyresgästerna mot alltför höga hyror och orimliga hyreshöjningar.
Regleringen har i huvudsak tre sorters effekter: allokerings-, segregations- och fördelningseffekter. Allokeringseffekterna består av att artificiellt låga hyror skapar ett efterfrågeöverskott på populära lägenheter, till exempel sådana belägna i stadskärnor. Låga hyror och svårighet att komma in på marknaden gör att allokeringen inte sker efter behov. Fördelningseffekten består bland annat av omfördelning av resurser från fastighetsägaren till hyresgästerna. Detta är dock inte nödvändigtvis detsamma som en omfördelning av resurser från rika till fattiga t ex i fallet med kommunalt ägda hyresrätter. Artificiellt låga hyror minskar statens/kommunens skatteintäkter från fastighetsägare och omfördelar dessa pengar till ett fåtal privilegierade i populära bostadsområden. Det finns även en tydlig segregation på den aktuella hyrerättsmarknaden som bland annat kan bero på hyresregleringarna men vilka mekanismer som styr segregeringen är oklart. ((Persson, M. s 320-325.))
Även bostadsbidraget leder till ett efterfrågeöverskott genom att sänka jämviktshyran för den individuelle hyresgästen till en konstgjord nivå. Man kan därför argumentera att bostadsbidraget kan ses som en typ av hyresreglering med effekter som liknar de beskrivna i föregående stycke. Bostadsbiragets utformning med anpassning efter förmögenhet (med undantag för investeringar i bostaden) leder till en inlåsningseffekt på hyresrättsmarknaden eftersom sparande leder till ökade hyreskostnader genom sänkt bostadsbidrag. ((Lind et al. s 28-29.))
Marknadsingreppen på hyresmarknaden har även betydande effekter för nybyggnationen av hyreshus. Det byggs få nya hyreshus. Det är helt enkelt inte lönsamt eftersom hyreshus har ett lågt marknadsvärde. Byggnation var tidigare möjligt genom olika typer av subventioner. En följd av detta är att många hyreshus omvandlas till bostadsrätter eftersom dessa har ett högre marknadsvärde. Vinsten delas mellan hyresvärdarna och lägenhetsinnehavarna. ((Persson, M. s 314-315.)) Nybyggnationen i attraktiva områden koncetreras istället på byggnadstyper som har ett marknadsmässigt värde. Dessa är i innerstäderna framför allt kontorslokaler, men i viss mån även bostadsrätter. Avsaknaden i hyresreglering gör att man dessutom utnyttjar de höga markpriserna på ett mer effektivt sätt.
Varför behövs hyresrätter?
Det finns flera skillnader mellan hyresrätter och eget ägt boende. Hyresgäster kan utan speciellt mycket byråkrati säga upp sitt kontrakt och flytta till en annan ort. Detta leder till att arbetskraft snabbt kan flytta till de platser där den bäst behövs. Denna typ av flexibilitet efterfrågas mer och mer i och med outsourcing, bemanningsföretag och regionala obalanser. ((Spånt, R (2004), ”En flexibel arbetsmarknad för hög tillväxt kräver en flexibel
bostadsmarknaden”, s 5.))
Denna flexibilitet och kontraktsmässiga frihet borde avspeglas i priserna för hyresrätter. Detta är som tidigare visats inte fallet på grund av subventioner vid nybyggnation, hyresregleringar och bostadsbidrag. Detta problem behandlar Roland Spånt i sin artikel ”En flexibel arbetsmarknad för en hög tillväxt kräver en flexibel bostadsmarknad”. ((Spånt, R.)) För att få en flexibel arbetsmarknad krävs alltså att det är lätt för folk att bosätta sig i de städer där de har bäst möjligheter att få jobb. ”För flexibiliteten på svensk arbetsmarknad måste det finnas ett rimligt stort utbud av hyresbostäder på tillväxtorterna. Detta krävs både för att de som inom landet ska flytta ska ha någonstans att lätt flytta till och för immigranter från omvärlden”. ((Spånt, R. s 5))
Unga och immigranter som letar efter jobb, men även äldre, kan dra nytta av fördelarna med hyresrätter. Som ung utan ett fast jobb har man andra krav på sitt boende än den som har fast jobb och familj. Ungas boendekonstellationer kan snabbt förändras liksom studie- och jobbsituation. Precis som unga kan äldre dra nytta av den flexibilitet en hyresrätt innebär. Äldre med bostadsrätt eller villa har mycket kapital bundet i en bostad som går till spillo den dag de avlider. Man kan inte ta med sig huset i graven. Genom att sälja sin bostad kan de frigöra kapital som i sin tur kan användas för konsumtion. ((Ståhl, I (2006-09-13). Föreläsning Nationalekonomiska institutionen, Lunds universitet.))
Det har gjorts undersökningar för att se närmare på effekten av boendeform på arbetsmarknaden. Det finns enligt några av dessa ett starkt samband mellan ägande av bostad och arbetslöshet. Roland Spånt skriver om Andrew Oswalds undersökning att sambandet var så starkt att ”[…] en ökning av andelen bostadsägande i ett område med tio procent innebar att arbetslösheten ökade med hela två procentenheter”. ((Spånt, R. s 9.)) Det finns alltså tecken på att en omvandling från en bostadsmarknad med hyresrätter till en med relativt sett fler egenägda hus minskar flexibiliteten i bostadsmarknaden. Detta leder eventuellt till en ökad arbetslöshet. Spånt nämner några av de faktorer som leder till begränsad flexibilitet när man äger sitt eget boende. Man är sällan benägen att sälja sin bostad då prisutvecklingen på denna understiger skulderna. Man säljer helt enkelt inte om marknaden inte för tillfället är gynnsam. ((ref:8)) Det finns även transaktionskostnader vid byte av egenägd bostad. Exempel på sådana omkostnader är mäklaravgifter och reavinstskatt och dessa gör bytet av bostad till en kostsam och komplicerad process. ((Spånt, R. s 12.)) Rent tekniskt är det även svårare att flytta mellan ägda bostäder jämfört med hyresrätter med överlåtelsehandlingar och dylikt. Hemägaren har även ett övergripande ansvar vid försäljning av hemmet. I en ägd bostad kan det även finnas investeringar av en mer personlig karaktär; specifika ombyggnationer, speciallösningar och allmän renovering kan göra det svårt för individen att skilja sig ifrån bostadsobjektet.
I Sverige bor ca 39% av befolkningen i hyresrätter medan resten i någon form äger sitt eget boende. ((Spånt, R. s 4)) Omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter leder till en ökad andel boende i egenägda bostäder. Detta minskar flexibiliteten, inte bara på bostadsmarknaden utan möjligtvis även på arbetsmarknaden. Omvandlingen av hyresrätter beror i sin tur till en del på de hyresregleringar, bostadsbidrag och subventioner vi finner på hyresmarknaden. Det finns alltså en komplex relation mellan eget ägande, subventioner för hyresbostäder och arbetsmarknaden. Det finns som Spånt påpekar ”en konflikt mellan de två målen att ha en så flexibel arbetsmarknad som möjligt samtidigt som ägandet av den egna bostaden verkar ha prioriterats”. ((Spånt, R. s 19.)) Att äga sin egen bostad är viktigt i svensk politik kan vi till exempel se i en rapport från KTH. ((Lind, H et al.)) Ett argument för att förenkla för egenägt boende är att konkurrens mellan fastighetsägare och privat ägande skulle öka och leda till en höjd effektivitet och bättre kvalitet. Ägande leder även till att den som bor i villa eller bostadsrätt blir en ”stakeholder” i samhället och därigenom har ett egenintresse av att ta hand om sin bostad och omgivning. Det tredje argumentet gäller finansiering och kredit. Det finns alltså en uppfattning i denna rapport om att de som bor i hyresrätter är de som av någon anledning inte kunnat skaffa sig ett egenägt boende.
Diskussion
Alla har inte behov av en hyresrätt. Endast vissa grupper i samhället med särskilda bostadsbehov passar i hyresrätt. Ungdomars livssituation ändras ofta hastigt och de har därför behov av ett flexiblare boende för att kunna flytta om det inte finns arbete eller utbildningsmöjligheter på bostadsorten. Äldre människor som äger sina bostäder kan inte använda det kapital som är bundet i dem men genom att flytta till en hyresrätt frigörs kapital som kan användas för konsumtion. Personer som arbetar i föränderliga branscher eller med flexibla arbetsuppgifter byter ofta arbetsplats och då är det viktigt att ha tillgång till en flexibel bostadsmarknad.
Vi vet inte vem som bor i hyresrätter rent inkomstmässigt och socialt. Eftersom det är billigt att bo i hyresrätt mitt i stan är det säkert många höginkomsttagare som bor i hyresreglerade hyresrätter. Staten går därmed miste om inkomster i form av skatter från fastighetsägare. Samtidigt bor många över sin egentliga boendestandard eller i lägenheter de inte behöver på grund av de icke marknadsmässiga hyrorna. Hyresregleringarna leder till att människor som inte tillhör de primära behovsgrupperna för hyresrätter bor kvar då de inte har tillräckliga incitament för att flytta. I översiktsavsnittet visades hur denna allokeringseffekt påverkade de attraktiva bostadsregionerna. Folk som är inne på marknaden gynnas på bekostnad av skattebetalarna som i realiteten subventionerar deras boende. Försöket att fördela resurser från de rika till de fattiga genom hyresreglering kan alltså ha helt motsatt effekt. De som redan är privilegierade och bor i attraktiva områden gynnas rent ekonomiskt. Hyresvärdarna går även miste om de pengar som skulle genereras på en fri marknad då mer bemedlade människor flyttade in i de populära bostadsområdena till högre hyror. Då det är svårt att komma in på hyresmarknaden minskar även flexibiliteten på denna. Regleringarna motverkar alltså den huvudsakliga funktionen som hyresrätter bör ha, nämligen att fungera som genomgångsbostad för yngre och äldre samt en buffert för regionala skiftningar på arbetsmarknaden.
Vi anser att man bör släppa hyresmarknaden fri. Av nämnda anledningar är det viktigt att marknadsmässiga hyror får tas ut eftersom detta skulle ge hyresrätterna den funktion vi anser att de borde ha. Lägenheterna skall fungera som den buffert för flexibel arbetskraft. Flexibiliteten som borde vara den viktigaste komponenten i hyresrättsboende ska inte motverkas och motarbetas inifrån själva systemet. En avskaffning av hyresregleringarna skulle även råda viss bot på omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter. Marknadsmässiga hyror skulle ta bort det ekonomiska incitamentet för hyresvärdarna att sälja husen. Förhoppningsvis skulle marknadshyror i längden driva upp Tobins q till en nivå där nybyggnation möjliggörs.
Johan Folin
Oskar Lavesson
Filip Spånberg
Källor
- Lind H, Hellström A, Atterhög M, Song H (2003): ”Är det motiverat att underlätta för hushållmed låga inkomster att äga sin bostad – och hur ska det i så fall göras?” Rapport nr.29, Avd. f. bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Stockholm.
- Persson, M. (2004). ”Bostadspolitiken”. ur Marknad och Politik. (red) Södersten, B & Söderström, HT. SNS förlag.
- Spånt, R (2004), ”En flexibel arbetsmarknad för hög tillväxt kräver en flexibel bostadsmarknaden”. Hyresgästernas Riksförbund, Stockholm, Hyresgästföreningen.se
- Ståhl, I (2006-09-13). Föreläsning Nationalekonomiska institutionen, Lunds universitet.
Detta inlägg är pingat på intressant.se
Andra bloggar om: hyresrätter, bostadsmarknaden, hyresreglering, arbetsmarknaden
Fotnoter